Bir villa arsasının değerini ilan fiyatı değil, imar belgeleri belirler. Aynı sokakta yan yana iki parselden biri 350 m² villa hakkı verirken diğeri çekme mesafeleri yüzünden 200 m²'ye izin verebilir. Bu yazıda villa yapımının temelini oluşturan belgeleri sade bir dille açıklıyoruz. Arsa alma aşamasındaysanız önce "Arsam var, nereden başlamalıyım?" yazımıza göz atın.
İmar Durumu ve İmar Çapı
İmar durumu, parselin hangi koşullarda yapılaşabileceğini gösteren bilgidir; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön sorgulama yapılabilir. İmar çapı ise belediyeden alınan resmi belgedir ve şunları içerir:
- Emsal (KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS): Toplam ve zemine oturan inşaat alanını belirler
- Çekme mesafeleri: Yapının parsel sınırlarına minimum uzaklığı
- Maksimum yükseklik (Yençok): Kaç katlı yapılabileceği
- Kullanım kararı: Konut, bağ evi, ticari vb.
İmar çapının bir geçerlilik süresi olduğunu unutmayın; ruhsat başvurusu bu süre içinde yapılmalıdır.
Plankote: Arsanın Topoğrafya Fotoğrafı
Plankote, harita mühendisi tarafından hazırlanan ve arsanın mevcut kotlarını (yükseklik noktalarını) gösteren haritadır. Eğimli parsellerde mimari tasarımın temel girdisidir: bodrum katın ne kadarının gün ışığı alacağı, istinat duvarı gerekip gerekmeyeceği ve hafriyat miktarı plankoteden okunur. Eğimli arsalarda plankotesiz çizilen projeler sahada büyük revizyonlarla karşılaşır.
Aplikasyon Krokisi ve Yol Kotu
Aplikasyon krokisi, kadastro müdürlüğünün parsel köşe noktalarını koordinatlarıyla gösterdiği belgedir; yapının arsaya doğru oturtulması bu koordinatlarla yapılır. Yol kotu tutanağı ise belediyenin, yapının sıfır kotunu (giriş seviyesini) yola göre belirlediği tutanaktır. İkisi birlikte villanın hem konumunu hem yüksekliğini sabitler.
Vaziyet Planı: Hepsinin Birleştiği Çizim
Mimari projenin ilk paftası olan vaziyet planı; imar çapındaki çekme mesafelerini, plankotedeki kotları ve aplikasyondaki koordinatları tek çizimde birleştirir. Villa, otopark, havuz ve bahçe kurgusu bu plan üzerinde şekillenir.
Arsa Almadan Önce İmar Kontrolü
- Tapu ve imar durumunu sorgulayın (hisse, şerh, kullanım kararı)
- İmar çapındaki emsal ve çekme mesafeleriyle gerçekte kaç m² villa çıktığını hesaplatın
- Eğimliyse plankote ve zemin yapısını değerlendirin — devamı zemin etüdü yazısında
- Yol, su ve kanal altyapısının parsel sınırına gelip gelmediğini kontrol edin; gelmiyorsa katılım payları bütçeye eklenir
Biz arsa alım kararından önce bu kontrollerin tamamını yapıyor, "bu arsaya ne yapılabilir" sorusunu satın almadan önce netleştiriyoruz.
Not: Bu yazıdaki süreç, evrak ve bedel bilgileri genel bilgilendirme amaçlıdır; ilgili belediye ve kurumların güncel uygulamalarına göre değişebilir. Arsanızın imar analizini birlikte yapmak için Sıfırdan Villa Yapımı hizmetimizle tüm süreci tek elden yürütebilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.